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调解员说:“调解是双方自愿的,对双方最后商量的赔偿金额,我们调解员也不好多干涉。孙女士已经进入孕晚期,更多地是想早点息事宁人,了结此事。如果上了法庭,赔偿的话,赔偿金额应该不止这个数。从以往的判例看,买卖过程中的房屋增值部分可认定为不当得利,法院往往倾向归买家所有。这些道理我们也都讲了。可是,孙女士快临盆了,希望尽快结束这起买房风波,不想再走诉讼途径了。”

调解过程中,调解员发现,孙女士夫妻买房时的确很大意很天真。签合同时,他们只关心了两件事:房价多少,定金要付多少。

“这个案子,并不是特例。对我们基层调解机构来说,房屋买卖引发的矛盾在日常调解中占了相当大的比例。特别是房价波动大的背景下,类似的案子就更多了。”调解员分析。

调解员说,二手房交易,买卖双方不要把一切建立在对彼此的信任上,风险太大。

房屋买卖合同受合同法保护,里面的约定条款一定要慎重,一旦发生合同纠纷必然有较大经济损失。

“定金比例的约定,也一定要注意。”调解员说,几乎每个买家在买房时,都会缴纳定金。孙女士买房时只交了6万元定金,相比90万的房屋总价来说,不到7%,相当不合理。一般来说,约定在10%-20%是比较合适的。购房人缴纳了定金后,如果任何一方违约导致合同无法履行,则对实际交付的定金施行定金罚则,即:购房人违约则不能要求返还定金,卖房人违约则需要双倍返还定金。假设孙女士当时按房价20%的比例支付定金,即18万,那卖家违约,就这一项至少也要赔偿18万元违约金。

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调解员分析,对买房来说,如果资金充足,履行付款义务问题不大,那么就要着重防范卖方的违约行为,可以约定较高数额的定金,如总价的20%,这样就加大了卖主违约的成本,促使其及时办理过户手续。反之,由于定金罚则是把双刃剑,如果买家买房时贷款比例高,且没有较大把握办理房贷,应当适当降低定金的支付比例。一旦贷款无法办理,如果没有其他约定,将导致需要向卖方承担违约责任。

调解员说,还有重要的一点是明确违约责任。除了定金罚则外,可以根据具体情况进行细化约定。以孙女士的这份购房协议为例,当时明知从协议签订到完成房产证过户需要一年左右时间,房价可能出现波动,双方完全可以就一方违约的情况下,房价上涨部分的利益分配做约定。宁波晚报首席记者王颖 通讯员王斌

原标题:付了6万定金的房子却买不了!宁波一待产孕妇被迫搬出花了5万装修的婚房!原因是...

稿源: 宁波晚报2018-10-11 19:56:10

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