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漫话美国:为什么北美房子装修完就能直接住?他们不怕甲醛超标吗?

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理论上,商品房预售制从香港引入,有几十个国家(包括诸多欧美国家在内)都实行该制度。但很多成熟欧美国家的预售制与中国内地有很大区别。大多数实行预售制的国家,开发商并不能在预售时就拿到全款。在这一点上,中国的预售制确实要比他们宽松地多。

在预售阶段,开发商就拿到了购房者的全款和银行按揭款(现在银行按揭款发放的节点虽然也有所提高,但最晚也是主体工程结顶即可发放), 个人购房者处于相对弱势地位,遇到相关纠纷不能对开发商进行有效的监管与制约。

开发商理论上可以将后期工程建设的风险完全转嫁给购房者和银行,易引发社会不稳定及金融风险。另外,还变相鼓励了低水平恶性竞争。

但我们不得不面对一个事实:过去20年,中国房地产市场从真正意义来说,是人类历史上前所未有的、排山倒海式中国城市化进程的载体。没有预售制,绝对没有今天中国的城市化进程。

如果现在实行现房销售,商品房开发模式将颠覆,开发商不可能实现高周转;如果没有商品房预售,金融机构不可能给房地产企业提供大规模融资。毫无疑问,中国商品房开发的速度会大幅度下降,城市化进程的速度也会大为降低。

所以,住建部建议在一些省份逐步试点取消预售制度,让房地产行业和社会公众都做好充分准备,重点是逐步推进。

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此外,实行现房销售必须按照法律和契约原则,对已出让的土地不能追溯既往。

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