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装修设计很揪心?这样的情况根本不需要

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80年代开始我国开始强调市场经济的重要性,从80年代初到中期的以计划经济为主市场经济为辅,80年代中期到90年代初的强调计划经济和市场经济相结合。房屋因此开始走向商品化,土地有偿使用的政策也开始逐步推广。此外,1980年9月北京市住房统建办公室成立北京市城市开发总公司,1981年1月16日,国务院批准成立中国房屋建设开发公司作为试点企业进行市场化探索,表明我国的房地产市场开始由统代建模式向成立房地产开发企业来操作的市场化模式转变。1982年,国务院批准在郑州、沙市、常州、四平4个城市试点推行了半商品化售房的模式,开始了我国房屋市场化的进程。1986年上海市房地产管理局印发了《关于商品房预售的几点通知》,1989年深圳市政府发布了《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》,这两个文件表明了20世纪80年代开始我国内地沿海地区率先引进商品房预售许可制度,但都只是规定可以预售,未明确具体条件。

2001年8月和2004年7月建设部先后对《城市商品房预售管理办法》作出重要修改,修改内容主要是细化了商品房预售条件、开放商办理预售证的提交材料以及违规处罚,并强调商品房预售必须先取得“预售证”未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。至此,商品房预售制度沿用至今。

从预售制度的诞生到成熟可以看出,我国的预售制度诞生于商品房尚未市场化、住房供给严重不足的背景下。预售制度的出现有利也有弊,益处显而易见,对开房商来说降低了准入门槛,加快资金回流速率并有效满足开发商庞大的资金需求。对购房者来说,满足了其住房需求的快速增长,并提前锁定价格。弊端正如广东房协所说“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险”。

我国的预售制度中很重要的组成部分就是预售资金监管,目前我国的预售款监管模式还是以地方政府部门监管为主,还有少数城市是以商业银行、工程监理或担保公司为监管主体的监管模式。四种模式各有优缺点,地方政府作为监管主体,拥有无法比拟的公信力,但地方政府部门难以详尽掌握企业的信用状况、项目建设情况、企业的财务稳健程度等等;其次地方政府作为唯一的“裁判”,可能会滋生腐败现象,所以需要对我国国内目前所有的预售款监管模式综合比较,同时因地制宜。

目前我国国内预售资金监管的主要模式还是以地方政府监管为主,包括北京、广州、浙江、厦门、山西、合肥、郑州等全国大部分地区均采用该种模式,地方政府部门监管模式主要是由各市建委、房管局等地方政府部门负责预售款的监督管理工作。比如2016年8月1日,天津市颁布最新版的《天津市新建商品房预售资金监管办法》,根据该《办法》规定,天津市国土房管局为新建商品房预售资金监管主管部门,由天津市房地产交易资金监管中心来具体负责新建商品房预售资金的监管工作,实行地方政府监管。监管中心通过预售资金监管系统实施网络化全程管理,天津模式的创新点还在于动态监管,即当每单笔预售资金入账后,通过监管系统来计算出监管资金额度。商业银行则根据三方协议的要求,配合资金监管中心开展新建商品房预售资金监管业务,按照监管中心的要求将预售资金存入监管账户,向房地产开发企业拨付使用资金。

采用以建筑工程的监理机构作为预售资金监管的主体模式的城市并不多,其中以重庆市为主要代表。2012年1月1日施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中明确,商品房预售资金由房地产开发企业、商业监管银行和工程监理机构签署资金监管协议共同监管,其中,监管主体由工程监理机构起主导负责作用,房地产开发企业只能凭借监理机构出具的工程实际进度向监管银行提出资金使用申请。如监理机构开具虚假的资金使用证明,给购房者造成损失,则由监理机构和房地产开发企业承担连带责任。

装修:装修设计很揪心?这样的情况根本不需要
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以商业银行作为预售资金监管主体的模式普遍存在,其中以南京市的操作模式为主要代表。南京市推出的《南京市商品房预售款监管办法》和《南京市商品房预售款监管操作细则》中明确规定以商业银行作为监管主体。房地产开发企业在领取预售证之前,应先在监管银行开设资金监管账户,签署监管协议,核算监管总金额。房地产开发企业依托于商业银行进行贷款和预售资金统一监管。申请预售资金使用时,由开发商提交监理单位开具的形象进度证明,商业银行根据企业提交的资金使用计划和工程进度等材料,同时考虑预售资金余额是否足够保证工程竣工,最后决定是否拨付使用预售资金。在整个预售资金监管过程中,采用封闭监管的方式。

2005年济南市曾经颁布《济南市商品房预售款监管实施细则》,首次引入第三方担保机构作为监管主体的预售资金监管模式,由房地产开发企业、监管银行和担保公司三方共同签署监管协议。首先,由政府通过招标的方式选取几家担保公司,由这些担保公司选派员工组成预售资金监管中心,并由这些中标的担保公司实行联保制度,同时规定这些担保公司必须缴纳注册资金10%作为保证金。在购房者签订购房合同时,必须与担保公司签订担保书。

除中国外,世界上许多其他国家均存在商品房的预售制度或类预售制度。

日本的房屋预售(日语称为“青田卖”)出现在二战后国内住宅有大量需求的时期,但当时由于缺乏有效的监管机制,开发企业不规范的预售行为侵害购房者权益的事件时有发生,引起了不少的交易纠纷。为规范商品房销售行为,日本政府通过立法,原则上禁止商品房预售这一交易方式,但是,如果开发商能获得政府部门的建筑许可,并完成“预售房定金保全措施”,仍可进行商品房预售。

关于商品房预售中,购房资金的支付和监管,日本相关法律规定,购房者在与开发企业签订商品房预售交易合同时,只需支付10%-20%左右的定金,余款要到商品房竣工交付时才向开发企业支付。购房合同签订后,预购者便可向银行申请贷款,但银行要在交房后才发放贷款,且为了保障预售房定金的安全,开发企业应向金融机构申请购房者定金的担保或保险。

韩国政府对商品房预售实行了严格的许可管理,韩国的开发企业首先必须获得大韩住宅保证株式会社(国家出资设立的为避免预购人损失和维持社会秩序稳定的公司)的预售许可(韩国称为“分让”),才可向政府申请房屋预售。韩国开发企业在商品房项目竣工前,可收到房屋买卖价款总额80%预付款。开发企业在房屋预售时必须开具“预售资金专用账户”,购房者的预付款项均汇入该账户。政府不直接监管专用账户,整个监管过程主要由建设业协会承担和完成。

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